Contratos – Estudio Jurídico ../../../../ar/index.html Ruella & Medina Wed, 30 Oct 2024 03:51:50 +0000 es hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.6.2 ../../../wp-content/uploads/2024/08/Imagen3-150x150.png Contratos – Estudio Jurídico ../../../../ar/index.html 32 32 Juicio de escrituración ../../../juicio-de-escrituracion/index.html Thu, 18 Feb 2021 23:52:42 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1093
En Argentina, para transferir el título de propiedad de un bien inmueble, la ley (artículo 1017 del Código Civil y Comercial de la Nación) establece que se requiere un título suficiente (como una compraventa inmobiliaria por escritura pública) y una entrega física de la propiedad. La inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente garantiza que la transferencia de propiedad sea vinculante para terceros.
En muchos casos en el mercado inmobiliario de Argentina, la compra de un bien inmueble no se cierra con una escritura pública, sino con la firma de un documento llamado “reserva” y luego un “boleto de compraventa“. La “reserva” es una oferta de compra hecha por un comprador ante un martillero o corredor público, la cual debe ser aceptada o rechazada por el propietario en un plazo corto. El “boleto” es un contrato preliminar en el que ambas partes se comprometen a suscribir una escritura pública de compraventa definitiva, en la que se determinan las condiciones del acuerdo.
Es importante tener en cuenta que la firma de un boleto de compraventa no significa la transferencia de propiedad, sino un compromiso de las partes de suscribir una escritura de compraventa. En caso de incumplimiento, las partes pueden reclamar judicialmente su cumplimiento, así como el pago parcial o total del precio acordado o la entrega de la propiedad antes de la firma de la escritura, si así se acordó.
Firma de la Escritura Publica
Para formalizar la transacción de compraventa de un inmueble, hacer efectiva la transmisión del dominio del bien al comprador y registrarla en el Registro de la Propiedad Inmueble para que sea oponible a terceros, se requiere la intervención de un escribano público. Este profesional, autorizado para certifcar escrituras y actos legales, suele ser designado por el comprador en el boleto de compraventa.
Después de haber firmado el boleto de compraventa, las partes contactan al escribano y le proporcionan la información y documentación necesarias para preparar la escritura de compraventa (estado fiscal y familiar de las partes, título de propiedad, reglamento de propiedad horizontal, boletas de impuestos, certificado catastral, etc.).
El escribano, una vez en posesión de todos los documentos, solicita certificados de deudas (por ejemplo, de la municipalidad correspondiente o de la administración de consorcios en el caso de departamentos) y certificados notariales.
Finalmente, cuando todo está en orden, el escribano convoca a las partes para la firma de la escritura, que generalmente se realiza en la fecha y hora acordada en el boleto de compraventa o dentro del plazo máximo establecido.
Obligación de escriturar
La escrituración es una responsabilidad compartida por ambas partes contratantes, el comprador y el vendedor. Por lo tanto, ambos deben proporcionar toda la ayuda necesaria para que el acto se complete sin problemas. Según la legislación actual en nuestro país, los contratos deben ser celebrados, interpretados y cumplidos con buena fe y de acuerdo con la comprensión probable de las partes, actuando con cuidado y previsión. Esta es la forma en que debe entenderse la obligación de escriturar que surge de un acuerdo de compraventa.
Si alguna de las partes no cumple con sus deberes (por ejemplo, no paga los gastos previos a la escrituración o no proporciona la documentación requerida por el escribano), no asiste a la firma de la escritura o se niega a escriturar sin una razón justificada, puede ser demandada por escrituración.
También se puede reclamar por escrituración si el título de propiedad es imperfecto o tiene observaciones, o si las condiciones legales del inmueble o de las partes no permiten escriturar (por ejemplo, embargo o inhibición sobre el vendedor). En este caso, es importante tener en cuenta que si el acuerdo de compraventa fue firmado con la intervención de un martillero o corredor público, es su responsabilidad investigar las condiciones legales del inmueble y de las partes y brindar información adecuada antes de convocar a las partes a firmar el acuerdo de compraventa. Si no lo hace, el profesional inmobiliario será responsable por las consecuencias.
Nacida la obligación de escriturar, pueden darse los siguientes supuestos:
Si uno de los firmantes de un acuerdo de compraventa muere, los efectos del contrato afectan tanto a los herederos como al firmante restante. Según el artículo 1024 del Código Civil y Comercial de la Nación, los sucesores son responsables del cumplimiento de los acuerdos de sus predecesores, a menos que haya excepciones. En este caso, es posible exigir que los herederos cumplan con la obligación de escriturar la transacción. Si los herederos no cumplen, se les debe requerir a aceptar la herencia y las responsabilidades correspondientes, con el riesgo de iniciar una acción legal en su calidad de acreedores de una obligación de hacer.
La obligación de escriturar se incumple automáticamente si no se hace en el plazo acordado por las partes (según el artículo 886 del CCyCN). La jurisprudencia ha determinado en varias ocasiones que la obligación de escriturar no depende de una posible exigencia previa para su cumplimiento, sino del contrato firmado por las partes (por ejemplo, en la Cámara Nacional Civil, Sala G, del 09/12/2019, en el caso S.F.J. y otro c. B.L.A. y otros vs. escrituración). Por lo tanto ocurre automáticamente al vencimiento del plazo establecido en el boleto de compraventa o en otro instrumento válido, y no requiere ningún tipo de exigencia por parte de la parte interesada ni citación por parte del escribano involucrado en la transacción.
En estos casos, las partes pueden llegar a un acuerdo para fijar un plazo posterior, o, si no es posible, se puede recurrir a una acción judicial de fijación de plazo o solicitarlo en el mismo juicio de escrituración. Esto se encuentra regulado por el artículo 887, inciso b, del CCyCN y otras normas aplicables.
Bajo el antiguo Código Civil, la responsabilidad de escriturar un boleto de compraventa se consideraba una obligación personal que podría ser reclamada dentro de los 10 años desde su vencimiento a menos que se interrumpiera por alguna circunstancia. En el nuevo Código Civil y Comercial se considera al boleto de compraventa como un contrato previo y se sigue lo establecido en el artículo 994, según el cual las obligaciones de este tipo de documento caducan después de un año desde su firma o desde que se cumpla una condición pactada. Sin embargo, la mayoría de la doctrina y jurisprudencia han establecido que, si el comprador ha recibido la posesión del inmueble, esto indica un reconocimiento tácito y continuado de la compraventa y la obligación de escriturar, lo que interrumpe la prescripción en curso.
El juicio de escrituración
En caso de no haber llegado a un acuerdo en la instancia de mediación, el reclamo puede ser llevado a los tribunales civiles y/o comerciales. La parte reclamante deberá presentar una demanda donde detallará los hechos que motivan el reclamo, presentará las pruebas correspondientes, justificará su pretensión de manera legal y solicitará la liquidación de los rubros que cree le corresponden. Es obligatorio tener la asistencia legal de un abogado matriculado. Además, se pueden solicitar medidas cautelares en la demanda para garantizar el cumplimiento de las obligaciones incumplidas.
Una vez presentada la demanda, será notificada a los requeridos, quienes tendrán la oportunidad de responder y argumentar sus defensas con pruebas a su alcance.
Durante todo el proceso, las partes pueden llegar a un acuerdo y poner fin al juicio en cualquier momento. Finalmente, la sentencia es donde el juez resolverá qué reclamos son válidos y cuáles no.
Condena a escriturar
Si la demanda de escrituración tiene éxito, la sentencia dictada ordenará el otorgamiento de una escritura pública y advierte que, en caso de incumplimiento por parte del obligado dentro del plazo establecido, el juez suscribirá la escritura a su costo. Además, se establece que la escritura se realizará en el registro del escribano elegido por el demandante, a menos que ya esté designado en el contrato.
]]> Boleto de compra-venta ../../../boleto-de-compra-venta/index.html Wed, 17 Feb 2021 00:02:31 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1107
El boleto de compra-venta es un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a transferir la propiedad de un bien, otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio y pagar el precio convenido, pudiendo reclamar el cumplimiento de lo pactado por vía judicial.
Siempre es recomendable que antes de firmar un documento de esta naturaleza y considerando la trascendencia jurídica derivada de su suscripción es recomendable consultar con un abogado matriculado a fin de que lo asesore sobre las cláusulas, alternativas legales y demás condiciones de la operación.
El contenido habitual de un boleto de compraventa es el siguiente:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios.
Individualización del bien, expresando la totalidad de sus datos registrales y su estado de ocupación.
El total del importe a pagar y la forma de pago, generalmente se abona entre un 20% y 30% del precio total acordado como seña quedando el restante para abonar en la fecha de suscribir de la escritura traslativa de dominio.
Se fija una fecha y hora para presentarse a firmar la escritura traslativa de dominio o un plazo máximo.
Se debe designar el escribano que va a efectuar la escritura traslativa de dominio. Generalmente la elección del notario la realiza el comprador.
El plazo para la toma de posesión generalmente coincide con el de escrituración, aunque puede fijarse uno distinto posterior.
Es recomendable antes de suscribir un boleto de compraventa solicitar informes sobre la situación jurídica en el registro de propiedad del inmueble a vender, así como la situación legal del vendedor, debiendo dejar nota en el boleto de los números de control de los informes si de ellos no surge ningún obstáculo para la concreción del negocio.
Generalmente se pacta que si alguna de las partes no se presenta a firmar la escritura la parte contraria podrá optar entre dar por resuelto el contrato quedándose con la suma entregada como indemnización si es el vendedor o, si es el comprador, dar por resuelto el contrato y exigir la devolución del dinero entregado con más una indemnización generalmente prefijada, o bien, exigir el cumplimiento del contrato vía judicial.
Oponibilidad del boleto
Suscripto el boleto de compraventa generalmente las partes se contactan con el escribano público a fin de que dé inicio a las gestiones de escrituración. Sin embargo, existen casos donde previo a que el escribano solicite los certificados notariales se inscriben o anotan sobre el inmueble medidas cautelares como un embargo proveniente de un acreedor del vendedor, en estos supuestos el articulo 1170 prevé que el derecho del comprador de buena fe por boleto de compraventa tiene prioridad para adquirir el dominio del inmueble por sobre los derechos de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el bien adquirido, si se cumplen los siguientes requisitos:
El comprador contrató con el titular registral.
El comprador pagó como mínimo el 25 % (veinticinco por ciento) del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar.
El boleto tiene fecha cierta.
La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral o posesoria.
En el supuesto que previo a la escrituración el adquirente se enfrente a una apertura del concurso preventivo o declaración de quiebra del vendedor, en estos casos, el derecho a adquirir el dominio del bien objeto del contrato por parte del adquirente por boleto, es oponible al concurso o quiebra del enajenante y puede exigirse que el juez del proceso otorgue la respectiva escritura traslativa de dominio, si se cumplen los siguientes requisitos:
El comprador debe ser de buena fe, esto significa que el adquirente desconocía el estado de insolvencia del vendedor al momento de la contratación.
El comprador debe haber pagado como mínimo el 25 % del precio con anterioridad al concurso o quiebra.
El boleto tiene fecha cierta.
]]> Compraventa de inmueble ../../../compra-venta-de-inmueble/index.html Tue, 16 Feb 2021 00:17:07 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1122
Una operación de compraventa de un inmueble en el tráfico inmobiliario Argentino por lo general comienza con la reserva la cual consiste en una propuesta u oferta de compra de un determinado inmueble efectuada por escrito, generalmente ante un martillero o corredor público (inmobiliaria) que debe ser aceptada o rechazada por el propietario.
La reserva, no se encuentra específicamente regulada en la legislación Argentina, por lo tanto se rige conforme a lo pactado en el documento de reserva y por todos los principios generales y disposiciones sobre contratos si legislados en el Código Civil y Comercial.
El plazo para aceptar o rechazar que tiene el propietario suele establecerse entre 5 a 10 días; durante ese lapso el inmueble se retira de la venta a fin de evitar compromisos con terceros, dando prevalencia al ofertante suscriptor de la reserva.
Si la oferta es aceptada, se expresa el consentimiento del propietario por escrito en el documento de la reserva, ratificando su intención de vender la propiedad en los términos allí consignados, lo que obliga al potencial comprador a presentarse a firmar el conocido el boleto de compraventa o la escritura. Si la oferta es rechazada, deberá devolverse la totalidad de lo entregado como reserva.
En esta reserva se entrega una suma de dinero que suele ser muy inferior al importe total de la operación.
Ahora si la operación no se puede llevar a cabo por culpa del posible comprador, el mismo pierde la suma entregada como reserva; por el contrario, si el que se arrepiente es el vendedor, o la operación no puede realizarse por su culpa se conviene que deberá devolver la suma entregada como reserva con más otro tanto igual.
Son cláusulas habituales en una reserva:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios respectivos. En el caso de martilleros y corredores, número de matrícula profesional.
Individualización del bien, detallando la mayor cantidad de datos registrales del inmueble.
Precio que se ofrece y forma de pago.
Se designa el plazo en que el propietario deberá pronunciarse si acepta o rechaza la propuesta y por el cual queda obligado a suspender la venta, retirando al inmueble del mercado.
Se fijan los importes en concepto de sanciones, multas e indemnizaciones que deberán abonar las partes en caso de arrepentimiento o incumplimientos que imposibiliten seguir adelante con el negocio.
Se pacta una fecha o un plazo máximo de aproximadamente 15 días para firmar el boleto de compraventa o escritura pública a partir de que la propuesta de compra es aceptada.
En caso de ser aceptada la propuesta, el propietario ratifica los términos de la gestión prestando consentimiento por escrito en el mismo documento.
Venta de propiedades en sucesión
En el supuesto de que el titular de los bienes haya fallecido, para formalizar la enajenación y firmar la compraventa por escritura pública por parte de los herederos debe iniciarse el trámite de la sucesión y contar con la orden de inscripción de la declaratoria de herederos en relación a los bienes a transmitir, esta operatoria se denomina venta por tracto abreviado. Respecto a la suscripción del “boleto” por parte de los herederos, si bien en algunos casos podría aceptarse que lo firmen sin haber iniciado el trámite sucesorio, lo recomendable es que previo a la firma se cuente con la declaratoria de herederos.
Proceso sucesorio
Boleto de compraventa
El boleto de compraventa es un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a transferir la propiedad de un bien, otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio y pagar el precio convenido, pudiendo reclamar el cumplimiento de lo pactado por vía judicial.
Siempre es recomendable que antes de firmar un documento de esta naturaleza y considerando la trascendencia jurídica derivada de su suscripción es recomendable consultar con un abogado matriculado a fin de que lo asesore sobre las cláusulas, alternativas legales y demás condiciones de la operación.
El contenido habitual de un boleto de compraventa es el siguiente:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios.
Individualización del bien, expresando la totalidad de sus datos registrales y su estado de ocupación.
El total del importe a pagar y la forma de pago, generalmente se abona entre un 20% y 30% del precio total acordado como seña quedando el restante para abonar en la fecha de suscribir de la escritura traslativa de dominio.
Se fija una fecha y hora para presentarse a firmar la escritura traslativa de dominio o un plazo máximo.
Se debe designar el escribano que va a efectuar la escritura traslativa de dominio. Generalmente la elección del notario la realiza el comprador.
El plazo para la toma de posesión generalmente coincide con el de escrituración, aunque puede fijarse uno distinto posterior.
Es recomendable antes de suscribir un boleto de compraventa solicitar informes sobre la situación jurídica en el registro de propiedad del inmueble a vender, así como la situación legal del vendedor, debiendo dejar nota en el boleto de los números de control de los informes si de ellos no surge ningún obstáculo para la concreción del negocio.
Generalmente se pacta que si alguna de las partes no se presenta a firmar la escritura la parte contraria podrá optar entre dar por resuelto el contrato quedándose con la suma entregada como indemnización si es el vendedor o, si es el comprador, dar por resuelto el contrato y exigir la devolución del dinero entregado con más una indemnización generalmente prefijada, o bien, exigir el cumplimiento del contrato vía judicial.
Boleto de compra-venta
Escritura pública
A efectos de autorizar la escritura pública de compraventa, trasmitir el dominio de la propiedad al comprador e inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble con fines de que la venta pueda ser oponible a terceros, se requieren los servicios de un Escribano Público.
Una vez suscripto el boleto las partes se contactan con el escribano a fin de suministrar la información y documentación necesaria para preparar la escritura de compraventa. La obligación de escriturar es común a ambos contratantes por lo que deben prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice. A continuación el notario interviniente solicita certificados de deudas (por ejemplo a la Municipalidad que corresponda, Administración de Consorcios en caso de departamentos, etc.) y certificados notariales ya que ningún escribano puede autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro así como los certificados que consignen el estado jurídico de los bienes y de las personas, estos certificado notariales otorgan una reserva de prioridad para el acto individualizado, lo que permite que el negocio no se frustre por otras peticiones o restricciones que puedan recaer sobre el inmueble en el período que va desde los actos preparatorios de la escritura hasta su otorgamiento e inscripción dentro del plazo legal. Siempre al día del otorgamiento de la escritura el certificado notarial debe estar vigente.
Concluido todo lo anterior, el notario convoca a las partes para la firma de la escritura que coincide con la fijada el boleto de compraventa y luego de otorgada la escritura, el escribano tiene 45 días para inscribirla en el registro.
Juicio de escrituración
]]> Donaciones dejan de ser observables ../../../donaciones-dejan-de-ser-observables/index.html Mon, 15 Feb 2021 01:04:41 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1137
A partir de la sanción de Ley N°27.587 en diciembre de 2020, con amplio consenso político, se introdujo cambios en el régimen de las donaciones, en particular a las consecuencias sucesorias del mismo.
La norma modifica cuatro artículos del Código Civil y Comercial que refieren a las acciones de colación y de reducción como mecanismos legales con los que cuentan los herederos para proteger su legítima hereditaria.
La ley vino a modificar los artículos 2457, 2358, 2459 de nuestro Código Civil y Comercial, estableciendo límites al efecto repersecutorio de esta acción.  Las normas reformadas impiden el ejercicio de la acción de reducción cuando el donatario hubiese transferido o constituido derechos reales a favor de terceros, siempre que estos sean a título oneroso y de buena fe, protegiendo así el tráfico inmobiliario y los derechos de terceros de buena fe que hubiesen contratado con el donatario, estableciendo así solo la posibilidad de desinteresar al heredero mediante la entrega de dinero para que complete su porción legitima, de esto resulta que aunque haya dispensa de colación o mejora, ahora solo estará sujeta a colación, debiendo compensarse la diferencia “en dinero”.
En fin, esta modificación permite disponer con mayor amplitud del patrimonio brindando más libertad de acción, permitiendo darles a los inmuebles el destino deseado sin incertidumbre, lo cual impactará favorablemente en el mercado inmobiliario argentino con el consecuente desarrollo económico que ello genera.
]]> Calculo del índice de aumento de alquiler ../../../calculo-del-indice-de-aumento-de-alquiler/index.html Sun, 14 Feb 2021 01:09:00 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1146
La ley 27.551 vigente desde el 1 de julio de 2020 que reforma nuestro Código Civil y Comercia establece que el precio del alquiler para los contratos de locación con destino a vivienda, debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales utilizando un índice llamado “ICL” (Índice de Contratos de Locación) calculado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), dicho índice está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) perteneciente a la Secretaría de Seguridad Social, la cual depende del Ministerio de Trabajo.
Para calcular el aumento del alquiler en base al Índice de Contratos de Locación (ICL) debe calcularse la variación que tuvo el índice durante el primer año de alquiler.

Los pasos a seguir son los siguientes:
1. Ingresar a la pagina del BCRA y verificar el valor del índice correspondiente al primer y último día del periodo que se quiere calcular.
2. Tomar el precio actual del alquiler a ajustar y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato.
3. Multiplicar la cifra obtenida anteriormente por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler.
4. Así da como resultado que en un contrato firmado el 1/04/2021 y cuyo precio inicial se haya fijado en la suma de $ 60.000 para el primer año, el precio para el segundo año se incrementa en $ 32.195 dando como resultado la suma total de $ 92.195 como nuevo canon mensual para el segundo año.

El cálculo sería el siguiente:
60.000 (1) ÷ 1,23 (2) × 1,89 (3) = 92.195(4)
(1) Monto inicial del contrato: 60.000
(2) Índice al inicio del contrato: 01/04/2021 = 1,23
(3) Índice a la fecha de actualización: 01/04/2022 =1,89
(4) Monto actualizado del contrato: 92.195

Por otro lado las partes contratantes en un contrato de locación con destino comercial, profesional u otros destinos que no sean vivienda, se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización. Algunas de estas formulas podrían ser:
Para calcularlo se planifica un monto para todo el plazo contractual, se divide en periodos y se pactan pagos progresivos ascendentes a medida que transcurren los distintos periodos.
Para calcularlo se pacta una suma de dinero necesaria para adquirir una cantidad cierta de productos o servicios.
Para calcularlo se acuerda vincular el aumento del canon locativo al resultado un índice de referencia a elección de las partes, por ejemplo el Índice de Precios al Consumidor.
Para calcularlo se acuerda el pago en moneda extranjera.
Cabe aclarar que se puede acordar el pago del canon locativo de un alquiler de inmuebles con destinos vivienda en moneda extranjera siempre que el pago se haga en esa moneda y no como valor de referencia para abonarlo en pesos.
]]> Incumplimiento de contrato ../../../incumplimiento-de-contrato/index.html Sat, 13 Feb 2021 01:17:10 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1155
Los contratos válidamente celebrados tienen efecto vinculante y por tanto son obligatorios para las partes, estos pueden ser modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé. El incumplimiento de un contrato se verifica cuando alguna de las partes que lo integran, no cumple en todo o en parte con lo acordado en el mismo dando así lugar a la parte cumplidora a solicitar todos los medios legales para que el deudor le procure aquello a que se ha obligado a través del contrato, hacérselo procurar por otro a costa del deudor u obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes.
El incumplimiento habilita a la resolución anticipada del contrato que según el Código Civil y Comercial (salvo disposición legal o convencional en contrario) se deben aplicar las siguientes reglas:
• El derecho a extinguir el contrato se ejerce mediante comunicación a la otra parte;
• La comunicación debe ser dirigida por todos los sujetos que integran una parte contra todos los sujetos que integran la otra;
• La extinción del contrato puede declararse extrajudicialmente o demandarse ante un juez;
• La otra parte puede oponerse a la extinción si, al tiempo de la declaración, el declarante no ha cumplido, o no está en situación de cumplir, la prestación que debía realizar para poder ejercer la facultad de extinguir el contrato;
• La comunicación de la declaración extintiva del contrato produce su extinción de pleno derecho y, posteriormente no puede exigirse el cumplimiento ni subsiste el derecho de cumplir;
Pasos a seguir ante un incumplimiento
Ante un incumplimiento de contrato, se recomiendan realizar los siguientes pasos:
Consultar con un profesional de la abogacía experto en temas contractuales.
Exigir extrajudicialmente el cumplimiento de contrato de manera fehaciente.
Si como consecuencia de lo anterior no se obtuvo el cumplimento de las obligaciones se inicia un procedimiento de conciliación de consumo o mediación, según corresponda. El conciliador/mediador intentará acercar posturas y llegar a un acuerdo.
Si no es posible un acuerdo entre las partes, se interpone una demanda por incumplimiento contractual ante el juez competente en razón del monto, la materia y el ámbito territorial respectivo.
Juicio por incumplimiento
En caso de que deba recurrirse al reclamo judicial por no haber arribado a un acuerdo en la instancia de conciliación prejudicial, la parte reclamante, debe presentar una demanda ante los tribunales competentes donde relatará los hechos que dan motivo al reclamo, ofrecerá la prueba de la que intente valerse, fundará legalmente su pretensión y practicará la liquidación de los rubros que estima le corresponden actuando en forma con la asistencia técnica-legal de un abogado matriculado. Presentada la demanda ante el juez esta es comunicada a los requeridos contratantes incumplidores, quienes deberán expedirse sobre el reclamo argumentando las defensas que estimen correspondan y ofreciendo las pruebas que pudieren dar respaldo a sus posturas. Culminado lo anterior descripto, tenemos el acto de la sentencia en donde el juez resuelve que reclamos reconoce como válidos y cuales descarta, cabe aclarar que hasta antes de esta etapa las partes pueden llegar a un acuerdo que pongan fin inmediato al juicio.
]]> Reparación en inmueble alquilados ../../../reparacion-en-inmueble-alquilados/index.html Fri, 12 Feb 2021 01:23:46 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1163
El Código Civil y Comercial establece directrices sobre como se debe proceder en caso de que sea necesaria la realización de reparaciones en un inmueble objeto de un contrato de alquiler. Estas responsabilidades por desperfectos o reparaciones en el inmueble alquilado, se distribuye en los términos que se expresan en los puntos siguientes.
Conforme lo disponen los artículos 1201 y concordantes del Código Civil y Comercial Argentino el propietario o locador, tiene la obligación de conservar la propiedad a efectos de que sirva para el uso y goce convenido y efectuar a su cargo las reparaciones que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario, salvo las reparaciones menores de mero mantenimiento.
Según el artículo 1207 del CCyCN, el locatario o inquilino, sólo debe asumir los inconvenientes o desperfectos menores de mero mantenimiento que se produzcan en el inmueble. Si las reparaciones, implican un gasto mayor, las mismas deben ser a cargo del locador, salvo que deriven de una causa imputable al locatario.
El artículo 1201 establece que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por su cuenta, a cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Se entiende por urgentes aquellas reparaciones que de no efectuarse de forma inmediata, puedan resultar en la producción de un daño en los bienes o en las personas, o impidan el uso del inmueble conforme a lo pactado en el contrato.
En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, conforme al artículo 1202, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, cumplido el cual, el inquilino podrá proceder a realizarlas por su cuenta, a cargo del locador.
El artículo 1204 bis faculta al locatario a compensar los gastos de las reparaciones con su obligación de pago del alquiler, por lo que el locatario podrá descontar del monto del alquiler a abonar, el importe correspondiente a los gastos de las reparaciones del inmueble, previa notificación fehaciente (por carta documento) al locador del detalle de los gastos incurridos.
Conforme a los dispuesto en el artículo 1210 al concluir el contrato, el locatario debe restituir al locador la propiedad en las mismas condiciones que se encontraba al iniciarse el contrato, salvo el desgaste normal producido por el mero transcurso del tiempo acorde al destino del alquiler, excepto que en el contrato se prevean condiciones distintas, siempre y cuando sean razonables, acordes al principio de buena fe y no resulten abusivas.
Las comunicaciones e intimaciones relacionadas a las reparaciones o desperfectos del inmueble alquilado pueden dirigirse a un domicilio “físico” a través de un envío postal (por ejemplo, por carta documento) o a un “domicilio electrónico” que se haya constituido en el contrato. Este domicilio electrónico, puede consistir en una dirección de email (correo electrónico), o en cualquier otra forma de comunicación electrónica, como la efectuada a través un chat de facebook, instagram, whatsapp, o culaquier otra plataforma, siempre y cuando así se encuentre fijado en el contrato o en un acuerdo posterior al efecto, debidamente documentado.
La diferencia entre una notificación a un domicilio físico y una a uno electrónico es en la mayor o menor facilidad de acreditación de la misma en un eventual proceso judicial. Así, por ejemplo, para acreditar en juicio una notificación por carta documento, bastará acompañar la carta, su aviso de entrega y ofrecer prueba de informes al correo respectivo. En cambio, para acreditar una notificación electrónica deberá estarse al resultado de una pericia informática.
]]> Alquiler y Registro tributario ../../../alquiler-y-registro-tributario/index.html Thu, 11 Feb 2021 09:28:48 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1172
Por Resolución General la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó el registro de contratos de locación de inmuebles previsto en la Ley de Alquileres, con el fin de recabar información para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en las operaciones locativas.
El plazo para informar los contratos es de 15 días corridos posteriores a su celebración, las modificaciones o renovaciones también deben informarse a AFIP en el mismo plazo.
En caso de condominio la registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.
Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores.
En supuesto de operaciones concertadas en moneda extranjera, deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
Los locatarios o inquilinos podrán informar el contrato celebrado a la AFIP hasta el plazo máximo de 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.
Contratos alcanzados
Los contratos alcanzados por el Régimen de Registro de contratos de Locación de Inmuebles son:
• Locaciones de bienes inmuebles urbanos;
• Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales;
• Locaciones temporarias de inmuebles urbanos o rurales con fines turísticos, de descanso o similares destinadas a brindar alojamiento en viviendas acondicionadas para su habitabilidad, por un período no menor a 1 día ni mayor a los 3 meses;
• Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc, cualquiera sea la denominación dada a los contratos.
• Locadores;
• Arrendadores;
• Sublocadores;
• Subarrendadores;
El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
La realización de mejoras prohibidas, viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
Las partes del contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones.
Registro de los contratos ante AFIP
Los sujetos obligados a la registración, deberán ingresar a través del sitio “web” de la AFIP (http://www.afip.gob.ar) al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” utilizando la “Clave Fiscal” Nivel de Seguridad 3. Por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales, la modalidad de la operación y adjuntar en un archivo en formato “pdf” o “jpg” el contrato celebrado. Cumplido esto y siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico, el sistema registrará el contrato informado y emitirá un acuse de recibo de la transacción efectuada que contendrá un código verificador que se podrá descargar. Tratándose de condominios, la constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes. Cabe aclara que los datos ingresados a través de este registro revisten el carácter de declaración jurada en los términos de la Ley 11.683 y su Decreto reglamentario. Datos a suministrar para la registración de contratos de locación de inmueble urbano:
• Identificación del tipo de inmueble.
• Ubicación. A tal fin se consignarán los siguientes datos: Código postal, jurisdicción provincial, localidad, calle, número, piso, departamento, unidad funcional, cualquier otro dato que permita su correcta localización.
• Destino del inmueble objeto del contrato de locación.
• CUIT, CUIL o CDI de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.
• Cuando se trate de condominios: CUIT del condominio si se encuentra inscripto como tal.
• Respecto de cada uno de los condóminos: CUIT, CUIL o CDI y Porcentaje de participación.
• En el caso de personas humanas o jurídicas residentes en el exterior: Apellido y nombres, denominación o razón social, País de residencia, CUIT o CUIL del representante en el país.
• De haber intervenido un intermediario: CUIT.
• CUIT, CUIL o CDI. En caso de no contar con ninguno de esos datos, Documento Nacional de Identidad.
• En el caso de personas humanas o jurídicas residentes en el exterior: Apellido y nombres, denominación o razón social, País de residencia, CUIT o CUIL del representante en el país o, en su defecto, tratándose de personas humanas que no cuenten con representante en el país, número del pasaporte o documento que acredita su identidad.

• CUIT, CUIL o CDI del resto de los locadores con sus porcentajes de participación en la distribución de la renta. Estos datos, sólo deberán ser informados cuando: La condición de locador y titular del inmueble, no recaiga sobre el mismo sujeto o La condición de locador y titular del inmueble sean idénticas, pero la participación en la distribución de la renta del contrato de locación no sea igual a las proporciones de titularidad informadas.

• Indicar si se trata de una sublocación.
• Fecha de celebración.
• Fecha de inicio y finalización pactada.
• Modalidad del precio pactado: forma de pago, frecuencia, cantidad y tipo de moneda.
• Monto del precio inicial pactado por el contrato a devengar durante el primer período de vigencia del contrato.
• Modificaciones contractuales relativas a cualquiera de los datos detallados precedentemente, así como la eventual rescisión del mismo.
]]> Contrato de alquiler de inmueble ../../../contrato-de-alquiler-de-inmueble/index.html Wed, 10 Feb 2021 09:38:59 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1178
Según nuestra legislación existe contrato de alquiler o locación cuando una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Quien paga el precio, se llama locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe locador o arrendador. El contrato de locación debe ser hecho por escrito, así como también sus prórrogas y modificaciones. El contrato de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, si carece de plazo determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años. El contrato puede se celebrado por un plazo menor solo en el supuesto fijado por la ley. Como el plazo mínimo es una medida de protección al inquilino, la legislación vigente permite que el locatario renuncie a él, pero solamente si está en la tenencia de la cosa. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos. El contrato puede ser renovado expresamente por lapsos que no excedan de los máximos previstos contados desde su inicio.
Obligaciones del locador
El código civil y comercial establece en cabeza del locador las siguientes obligaciones:
El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
Si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada aunque no lo haya convenido, excepto que la resolución sea por destrucción de la cosa.
Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
Obligaciones del locatario
El código civil y comercial establece en cabeza del locatario las siguientes obligaciones:
El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
• El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
• Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes.
• Responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
El locatario tiene a su cargo solo las mejoras de mero mantenimiento, solo debe efectuar las reparaciones menores atinentes al uso normal del bien acorde a su destino, si las reparaciones implican un gasto mayor deben ser a cargo del locador.
Las reparaciones necesarias urgentes deben reclamarse al locador para que las realice dentro del plazo de 24 horas; Si transcurrido dicho plazo, el locador se niega o guarda silencio, el inquilino, puede efectuar las reparaciones costa del locador;
En caso de reparaciones no urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos; caso contrario, podrá realizarlas el inquilino a cargo del locador.
La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario como impuestos, expensas ordinarias, etc.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado.
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
El inquilino no tiene a su cargo las cargas y contribuciones que graven la cosa alquilada ni las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden estar a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose tales, aquellos que se vinculan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.
El inquilino está obligado a restituir la propiedad en el estado que la recibió, excepto los deterioros derivados del simple transcurso del tiempo y el uso normal mas aquellas convenidas (por ejemplo devolver la propiedad recién pintada. También debe entregase las constancias de los pagos efectuados en razón de la locación y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.
Formas de extinción de la locación
Son modos de extinción de la locación:
El locador puede resolver el contrato:
• por cambio de destino o uso irregular;
• por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
• por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante 2 períodos consecutivos.
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
• La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
• La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, el contrato de locación puede ser rescindido anticipadamente por el locatario, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.
Si decide rescindir en el primer año de vigencia del contrato, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a 1 mes y medio de alquiler.
Si hace luego de transcurrido el primer año de vigencia de la relación, el locatario debe abonar como indemnización, la suma equivalente a 1 mes de alquiler.
En los contratos de inmuebles destinados a viviendas, cuando la notificación de la rescisión anticipada al locador, se realiza con una anticipación de 3 meses o mas y han transcurrido al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización por la resolución.
El aviso de rescisión anticipada debe efectuarse con al menos 1 mes de antelación como mínimo.
El depósito de garantía debe ser devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.
En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.
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