En Argentina, para transferir el título de propiedad de un bien inmueble, la ley (artículo 1017 del Código Civil y Comercial de la Nación) establece que se requiere un título suficiente (como una compraventa inmobiliaria por escritura pública) y una entrega física de la propiedad. La inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente garantiza que la transferencia de propiedad sea vinculante para terceros.
En muchos casos en el mercado inmobiliario de Argentina, la compra de un bien inmueble no se cierra con una escritura pública, sino con la firma de un documento llamado “reserva” y luego un “boleto de compraventa“. La “reserva” es una oferta de compra hecha por un comprador ante un martillero o corredor público, la cual debe ser aceptada o rechazada por el propietario en un plazo corto. El “boleto” es un contrato preliminar en el que ambas partes se comprometen a suscribir una escritura pública de compraventa definitiva, en la que se determinan las condiciones del acuerdo.
Es importante tener en cuenta que la firma de un boleto de compraventa no significa la transferencia de propiedad, sino un compromiso de las partes de suscribir una escritura de compraventa. En caso de incumplimiento, las partes pueden reclamar judicialmente su cumplimiento, así como el pago parcial o total del precio acordado o la entrega de la propiedad antes de la firma de la escritura, si así se acordó.
Firma de la Escritura Publica
Para formalizar la transacción de compraventa de un inmueble, hacer efectiva la transmisión del dominio del bien al comprador y registrarla en el Registro de la Propiedad Inmueble para que sea oponible a terceros, se requiere la intervención de un escribano público. Este profesional, autorizado para certifcar escrituras y actos legales, suele ser designado por el comprador en el boleto de compraventa.
Después de haber firmado el boleto de compraventa, las partes contactan al escribano y le proporcionan la información y documentación necesarias para preparar la escritura de compraventa (estado fiscal y familiar de las partes, título de propiedad, reglamento de propiedad horizontal, boletas de impuestos, certificado catastral, etc.).
El escribano, una vez en posesión de todos los documentos, solicita certificados de deudas (por ejemplo, de la municipalidad correspondiente o de la administración de consorcios en el caso de departamentos) y certificados notariales.
Finalmente, cuando todo está en orden, el escribano convoca a las partes para la firma de la escritura, que generalmente se realiza en la fecha y hora acordada en el boleto de compraventa o dentro del plazo máximo establecido.
Obligación de escriturar
La escrituración es una responsabilidad compartida por ambas partes contratantes, el comprador y el vendedor. Por lo tanto, ambos deben proporcionar toda la ayuda necesaria para que el acto se complete sin problemas. Según la legislación actual en nuestro país, los contratos deben ser celebrados, interpretados y cumplidos con buena fe y de acuerdo con la comprensión probable de las partes, actuando con cuidado y previsión. Esta es la forma en que debe entenderse la obligación de escriturar que surge de un acuerdo de compraventa.
Si alguna de las partes no cumple con sus deberes (por ejemplo, no paga los gastos previos a la escrituración o no proporciona la documentación requerida por el escribano), no asiste a la firma de la escritura o se niega a escriturar sin una razón justificada, puede ser demandada por escrituración.
También se puede reclamar por escrituración si el título de propiedad es imperfecto o tiene observaciones, o si las condiciones legales del inmueble o de las partes no permiten escriturar (por ejemplo, embargo o inhibición sobre el vendedor). En este caso, es importante tener en cuenta que si el acuerdo de compraventa fue firmado con la intervención de un martillero o corredor público, es su responsabilidad investigar las condiciones legales del inmueble y de las partes y brindar información adecuada antes de convocar a las partes a firmar el acuerdo de compraventa. Si no lo hace, el profesional inmobiliario será responsable por las consecuencias.
Nacida la obligación de escriturar, pueden darse los siguientes supuestos:
Si uno de los firmantes de un acuerdo de compraventa muere, los efectos del contrato afectan tanto a los herederos como al firmante restante. Según el artículo 1024 del Código Civil y Comercial de la Nación, los sucesores son responsables del cumplimiento de los acuerdos de sus predecesores, a menos que haya excepciones. En este caso, es posible exigir que los herederos cumplan con la obligación de escriturar la transacción. Si los herederos no cumplen, se les debe requerir a aceptar la herencia y las responsabilidades correspondientes, con el riesgo de iniciar una acción legal en su calidad de acreedores de una obligación de hacer.
La obligación de escriturar se incumple automáticamente si no se hace en el plazo acordado por las partes (según el artículo 886 del CCyCN). La jurisprudencia ha determinado en varias ocasiones que la obligación de escriturar no depende de una posible exigencia previa para su cumplimiento, sino del contrato firmado por las partes (por ejemplo, en la Cámara Nacional Civil, Sala G, del 09/12/2019, en el caso S.F.J. y otro c. B.L.A. y otros vs. escrituración). Por lo tanto ocurre automáticamente al vencimiento del plazo establecido en el boleto de compraventa o en otro instrumento válido, y no requiere ningún tipo de exigencia por parte de la parte interesada ni citación por parte del escribano involucrado en la transacción.
En estos casos, las partes pueden llegar a un acuerdo para fijar un plazo posterior, o, si no es posible, se puede recurrir a una acción judicial de fijación de plazo o solicitarlo en el mismo juicio de escrituración. Esto se encuentra regulado por el artículo 887, inciso b, del CCyCN y otras normas aplicables.
Bajo el antiguo Código Civil, la responsabilidad de escriturar un boleto de compraventa se consideraba una obligación personal que podría ser reclamada dentro de los 10 años desde su vencimiento a menos que se interrumpiera por alguna circunstancia. En el nuevo Código Civil y Comercial se considera al boleto de compraventa como un contrato previo y se sigue lo establecido en el artículo 994, según el cual las obligaciones de este tipo de documento caducan después de un año desde su firma o desde que se cumpla una condición pactada. Sin embargo, la mayoría de la doctrina y jurisprudencia han establecido que, si el comprador ha recibido la posesión del inmueble, esto indica un reconocimiento tácito y continuado de la compraventa y la obligación de escriturar, lo que interrumpe la prescripción en curso.
El juicio de escrituración
En caso de no haber llegado a un acuerdo en la instancia de mediación, el reclamo puede ser llevado a los tribunales civiles y/o comerciales. La parte reclamante deberá presentar una demanda donde detallará los hechos que motivan el reclamo, presentará las pruebas correspondientes, justificará su pretensión de manera legal y solicitará la liquidación de los rubros que cree le corresponden. Es obligatorio tener la asistencia legal de un abogado matriculado. Además, se pueden solicitar medidas cautelares en la demanda para garantizar el cumplimiento de las obligaciones incumplidas.
Una vez presentada la demanda, será notificada a los requeridos, quienes tendrán la oportunidad de responder y argumentar sus defensas con pruebas a su alcance.
Durante todo el proceso, las partes pueden llegar a un acuerdo y poner fin al juicio en cualquier momento. Finalmente, la sentencia es donde el juez resolverá qué reclamos son válidos y cuáles no.
Condena a escriturar
Si la demanda de escrituración tiene éxito, la sentencia dictada ordenará el otorgamiento de una escritura pública y advierte que, en caso de incumplimiento por parte del obligado dentro del plazo establecido, el juez suscribirá la escritura a su costo. Además, se establece que la escritura se realizará en el registro del escribano elegido por el demandante, a menos que ya esté designado en el contrato.