Según nuestra legislación existe contrato de alquiler o locación cuando una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Quien paga el precio, se llama locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe locador o arrendador. El contrato de locación debe ser hecho por escrito, así como también sus prórrogas y modificaciones. El contrato de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, si carece de plazo determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años. El contrato puede se celebrado por un plazo menor solo en el supuesto fijado por la ley. Como el plazo mínimo es una medida de protección al inquilino, la legislación vigente permite que el locatario renuncie a él, pero solamente si está en la tenencia de la cosa. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos. El contrato puede ser renovado expresamente por lapsos que no excedan de los máximos previstos contados desde su inicio.
Obligaciones del locador
El código civil y comercial establece en cabeza del locador las siguientes obligaciones:
El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
Si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada aunque no lo haya convenido, excepto que la resolución sea por destrucción de la cosa.
Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
Obligaciones del locatario
El código civil y comercial establece en cabeza del locatario las siguientes obligaciones:
El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
• El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
• Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes.
• Responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
El locatario tiene a su cargo solo las mejoras de mero mantenimiento, solo debe efectuar las reparaciones menores atinentes al uso normal del bien acorde a su destino, si las reparaciones implican un gasto mayor deben ser a cargo del locador.
Las reparaciones necesarias urgentes deben reclamarse al locador para que las realice dentro del plazo de 24 horas; Si transcurrido dicho plazo, el locador se niega o guarda silencio, el inquilino, puede efectuar las reparaciones costa del locador;
En caso de reparaciones no urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos; caso contrario, podrá realizarlas el inquilino a cargo del locador.
La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario como impuestos, expensas ordinarias, etc.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado.
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
El inquilino no tiene a su cargo las cargas y contribuciones que graven la cosa alquilada ni las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden estar a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose tales, aquellos que se vinculan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.
El inquilino está obligado a restituir la propiedad en el estado que la recibió, excepto los deterioros derivados del simple transcurso del tiempo y el uso normal mas aquellas convenidas (por ejemplo devolver la propiedad recién pintada. También debe entregase las constancias de los pagos efectuados en razón de la locación y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.
Formas de extinción de la locación
Son modos de extinción de la locación:
El locador puede resolver el contrato:
• por cambio de destino o uso irregular;
• por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
• por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante 2 períodos consecutivos.
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
• La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
• La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, el contrato de locación puede ser rescindido anticipadamente por el locatario, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.
Si decide rescindir en el primer año de vigencia del contrato, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a 1 mes y medio de alquiler.
Si hace luego de transcurrido el primer año de vigencia de la relación, el locatario debe abonar como indemnización, la suma equivalente a 1 mes de alquiler.
En los contratos de inmuebles destinados a viviendas, cuando la notificación de la rescisión anticipada al locador, se realiza con una anticipación de 3 meses o mas y han transcurrido al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización por la resolución.
El aviso de rescisión anticipada debe efectuarse con al menos 1 mes de antelación como mínimo.
El depósito de garantía debe ser devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.
En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.