El Código Civil y Comercial establece directrices sobre como se debe proceder en caso de que sea necesaria la realización de reparaciones en un inmueble objeto de un contrato de alquiler. Estas responsabilidades por desperfectos o reparaciones en el inmueble alquilado, se distribuye en los términos que se expresan en los puntos siguientes.
Conforme lo disponen los artículos 1201 y concordantes del Código Civil y Comercial Argentino el propietario o locador, tiene la obligación de conservar la propiedad a efectos de que sirva para el uso y goce convenido y efectuar a su cargo las reparaciones que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario, salvo las reparaciones menores de mero mantenimiento.
Según el artículo 1207 del CCyCN, el locatario o inquilino, sólo debe asumir los inconvenientes o desperfectos menores de mero mantenimiento que se produzcan en el inmueble. Si las reparaciones, implican un gasto mayor, las mismas deben ser a cargo del locador, salvo que deriven de una causa imputable al locatario.
El artículo 1201 establece que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por su cuenta, a cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Se entiende por urgentes aquellas reparaciones que de no efectuarse de forma inmediata, puedan resultar en la producción de un daño en los bienes o en las personas, o impidan el uso del inmueble conforme a lo pactado en el contrato.
En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, conforme al artículo 1202, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, cumplido el cual, el inquilino podrá proceder a realizarlas por su cuenta, a cargo del locador.
El artículo 1204 bis faculta al locatario a compensar los gastos de las reparaciones con su obligación de pago del alquiler, por lo que el locatario podrá descontar del monto del alquiler a abonar, el importe correspondiente a los gastos de las reparaciones del inmueble, previa notificación fehaciente (por carta documento) al locador del detalle de los gastos incurridos.
Conforme a los dispuesto en el artículo 1210 al concluir el contrato, el locatario debe restituir al locador la propiedad en las mismas condiciones que se encontraba al iniciarse el contrato, salvo el desgaste normal producido por el mero transcurso del tiempo acorde al destino del alquiler, excepto que en el contrato se prevean condiciones distintas, siempre y cuando sean razonables, acordes al principio de buena fe y no resulten abusivas.
Las comunicaciones e intimaciones relacionadas a las reparaciones o desperfectos del inmueble alquilado pueden dirigirse a un domicilio “físico” a través de un envío postal (por ejemplo, por carta documento) o a un “domicilio electrónico” que se haya constituido en el contrato. Este domicilio electrónico, puede consistir en una dirección de email (correo electrónico), o en cualquier otra forma de comunicación electrónica, como la efectuada a través un chat de facebook, instagram, whatsapp, o culaquier otra plataforma, siempre y cuando así se encuentre fijado en el contrato o en un acuerdo posterior al efecto, debidamente documentado.
La diferencia entre una notificación a un domicilio físico y una a uno electrónico es en la mayor o menor facilidad de acreditación de la misma en un eventual proceso judicial. Así, por ejemplo, para acreditar en juicio una notificación por carta documento, bastará acompañar la carta, su aviso de entrega y ofrecer prueba de informes al correo respectivo. En cambio, para acreditar una notificación electrónica deberá estarse al resultado de una pericia informática.