El boleto de compra-venta es un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a transferir la propiedad de un bien, otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio y pagar el precio convenido, pudiendo reclamar el cumplimiento de lo pactado por vía judicial.
Siempre es recomendable que antes de firmar un documento de esta naturaleza y considerando la trascendencia jurídica derivada de su suscripción es recomendable consultar con un abogado matriculado a fin de que lo asesore sobre las cláusulas, alternativas legales y demás condiciones de la operación.
El contenido habitual de un boleto de compraventa es el siguiente:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios.
Individualización del bien, expresando la totalidad de sus datos registrales y su estado de ocupación.
El total del importe a pagar y la forma de pago, generalmente se abona entre un 20% y 30% del precio total acordado como seña quedando el restante para abonar en la fecha de suscribir de la escritura traslativa de dominio.
Se fija una fecha y hora para presentarse a firmar la escritura traslativa de dominio o un plazo máximo.
Se debe designar el escribano que va a efectuar la escritura traslativa de dominio. Generalmente la elección del notario la realiza el comprador.
El plazo para la toma de posesión generalmente coincide con el de escrituración, aunque puede fijarse uno distinto posterior.
Es recomendable antes de suscribir un boleto de compraventa solicitar informes sobre la situación jurídica en el registro de propiedad del inmueble a vender, así como la situación legal del vendedor, debiendo dejar nota en el boleto de los números de control de los informes si de ellos no surge ningún obstáculo para la concreción del negocio.
Generalmente se pacta que si alguna de las partes no se presenta a firmar la escritura la parte contraria podrá optar entre dar por resuelto el contrato quedándose con la suma entregada como indemnización si es el vendedor o, si es el comprador, dar por resuelto el contrato y exigir la devolución del dinero entregado con más una indemnización generalmente prefijada, o bien, exigir el cumplimiento del contrato vía judicial.
Oponibilidad del boleto
Suscripto el boleto de compraventa generalmente las partes se contactan con el escribano público a fin de que dé inicio a las gestiones de escrituración. Sin embargo, existen casos donde previo a que el escribano solicite los certificados notariales se inscriben o anotan sobre el inmueble medidas cautelares como un embargo proveniente de un acreedor del vendedor, en estos supuestos el articulo 1170 prevé que el derecho del comprador de buena fe por boleto de compraventa tiene prioridad para adquirir el dominio del inmueble por sobre los derechos de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el bien adquirido, si se cumplen los siguientes requisitos:
El comprador contrató con el titular registral.
El comprador pagó como mínimo el 25 % (veinticinco por ciento) del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar.
El boleto tiene fecha cierta.
La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral o posesoria.
En el supuesto que previo a la escrituración el adquirente se enfrente a una apertura del concurso preventivo o declaración de quiebra del vendedor, en estos casos, el derecho a adquirir el dominio del bien objeto del contrato por parte del adquirente por boleto, es oponible al concurso o quiebra del enajenante y puede exigirse que el juez del proceso otorgue la respectiva escritura traslativa de dominio, si se cumplen los siguientes requisitos:
El comprador debe ser de buena fe, esto significa que el adquirente desconocía el estado de insolvencia del vendedor al momento de la contratación.
El comprador debe haber pagado como mínimo el 25 % del precio con anterioridad al concurso o quiebra.
El boleto tiene fecha cierta.