inmueble – Estudio Jurídico ../../../../ar/index.html Ruella & Medina Sun, 01 Sep 2024 15:28:50 +0000 es hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.6.2 ../../../wp-content/uploads/2024/08/Imagen3-150x150.png inmueble – Estudio Jurídico ../../../../ar/index.html 32 32 Boleto de compra-venta ../../../boleto-de-compra-venta/index.html Wed, 17 Feb 2021 00:02:31 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1107
El boleto de compra-venta es un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a transferir la propiedad de un bien, otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio y pagar el precio convenido, pudiendo reclamar el cumplimiento de lo pactado por vía judicial.
Siempre es recomendable que antes de firmar un documento de esta naturaleza y considerando la trascendencia jurídica derivada de su suscripción es recomendable consultar con un abogado matriculado a fin de que lo asesore sobre las cláusulas, alternativas legales y demás condiciones de la operación.
El contenido habitual de un boleto de compraventa es el siguiente:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios.
Individualización del bien, expresando la totalidad de sus datos registrales y su estado de ocupación.
El total del importe a pagar y la forma de pago, generalmente se abona entre un 20% y 30% del precio total acordado como seña quedando el restante para abonar en la fecha de suscribir de la escritura traslativa de dominio.
Se fija una fecha y hora para presentarse a firmar la escritura traslativa de dominio o un plazo máximo.
Se debe designar el escribano que va a efectuar la escritura traslativa de dominio. Generalmente la elección del notario la realiza el comprador.
El plazo para la toma de posesión generalmente coincide con el de escrituración, aunque puede fijarse uno distinto posterior.
Es recomendable antes de suscribir un boleto de compraventa solicitar informes sobre la situación jurídica en el registro de propiedad del inmueble a vender, así como la situación legal del vendedor, debiendo dejar nota en el boleto de los números de control de los informes si de ellos no surge ningún obstáculo para la concreción del negocio.
Generalmente se pacta que si alguna de las partes no se presenta a firmar la escritura la parte contraria podrá optar entre dar por resuelto el contrato quedándose con la suma entregada como indemnización si es el vendedor o, si es el comprador, dar por resuelto el contrato y exigir la devolución del dinero entregado con más una indemnización generalmente prefijada, o bien, exigir el cumplimiento del contrato vía judicial.
Oponibilidad del boleto
Suscripto el boleto de compraventa generalmente las partes se contactan con el escribano público a fin de que dé inicio a las gestiones de escrituración. Sin embargo, existen casos donde previo a que el escribano solicite los certificados notariales se inscriben o anotan sobre el inmueble medidas cautelares como un embargo proveniente de un acreedor del vendedor, en estos supuestos el articulo 1170 prevé que el derecho del comprador de buena fe por boleto de compraventa tiene prioridad para adquirir el dominio del inmueble por sobre los derechos de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el bien adquirido, si se cumplen los siguientes requisitos:
El comprador contrató con el titular registral.
El comprador pagó como mínimo el 25 % (veinticinco por ciento) del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar.
El boleto tiene fecha cierta.
La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral o posesoria.
En el supuesto que previo a la escrituración el adquirente se enfrente a una apertura del concurso preventivo o declaración de quiebra del vendedor, en estos casos, el derecho a adquirir el dominio del bien objeto del contrato por parte del adquirente por boleto, es oponible al concurso o quiebra del enajenante y puede exigirse que el juez del proceso otorgue la respectiva escritura traslativa de dominio, si se cumplen los siguientes requisitos:
El comprador debe ser de buena fe, esto significa que el adquirente desconocía el estado de insolvencia del vendedor al momento de la contratación.
El comprador debe haber pagado como mínimo el 25 % del precio con anterioridad al concurso o quiebra.
El boleto tiene fecha cierta.
]]> Compraventa de inmueble ../../../compra-venta-de-inmueble/index.html Tue, 16 Feb 2021 00:17:07 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1122
Una operación de compraventa de un inmueble en el tráfico inmobiliario Argentino por lo general comienza con la reserva la cual consiste en una propuesta u oferta de compra de un determinado inmueble efectuada por escrito, generalmente ante un martillero o corredor público (inmobiliaria) que debe ser aceptada o rechazada por el propietario.
La reserva, no se encuentra específicamente regulada en la legislación Argentina, por lo tanto se rige conforme a lo pactado en el documento de reserva y por todos los principios generales y disposiciones sobre contratos si legislados en el Código Civil y Comercial.
El plazo para aceptar o rechazar que tiene el propietario suele establecerse entre 5 a 10 días; durante ese lapso el inmueble se retira de la venta a fin de evitar compromisos con terceros, dando prevalencia al ofertante suscriptor de la reserva.
Si la oferta es aceptada, se expresa el consentimiento del propietario por escrito en el documento de la reserva, ratificando su intención de vender la propiedad en los términos allí consignados, lo que obliga al potencial comprador a presentarse a firmar el conocido el boleto de compraventa o la escritura. Si la oferta es rechazada, deberá devolverse la totalidad de lo entregado como reserva.
En esta reserva se entrega una suma de dinero que suele ser muy inferior al importe total de la operación.
Ahora si la operación no se puede llevar a cabo por culpa del posible comprador, el mismo pierde la suma entregada como reserva; por el contrario, si el que se arrepiente es el vendedor, o la operación no puede realizarse por su culpa se conviene que deberá devolver la suma entregada como reserva con más otro tanto igual.
Son cláusulas habituales en una reserva:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios respectivos. En el caso de martilleros y corredores, número de matrícula profesional.
Individualización del bien, detallando la mayor cantidad de datos registrales del inmueble.
Precio que se ofrece y forma de pago.
Se designa el plazo en que el propietario deberá pronunciarse si acepta o rechaza la propuesta y por el cual queda obligado a suspender la venta, retirando al inmueble del mercado.
Se fijan los importes en concepto de sanciones, multas e indemnizaciones que deberán abonar las partes en caso de arrepentimiento o incumplimientos que imposibiliten seguir adelante con el negocio.
Se pacta una fecha o un plazo máximo de aproximadamente 15 días para firmar el boleto de compraventa o escritura pública a partir de que la propuesta de compra es aceptada.
En caso de ser aceptada la propuesta, el propietario ratifica los términos de la gestión prestando consentimiento por escrito en el mismo documento.
Venta de propiedades en sucesión
En el supuesto de que el titular de los bienes haya fallecido, para formalizar la enajenación y firmar la compraventa por escritura pública por parte de los herederos debe iniciarse el trámite de la sucesión y contar con la orden de inscripción de la declaratoria de herederos en relación a los bienes a transmitir, esta operatoria se denomina venta por tracto abreviado. Respecto a la suscripción del “boleto” por parte de los herederos, si bien en algunos casos podría aceptarse que lo firmen sin haber iniciado el trámite sucesorio, lo recomendable es que previo a la firma se cuente con la declaratoria de herederos.
Proceso sucesorio
Boleto de compraventa
El boleto de compraventa es un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a transferir la propiedad de un bien, otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio y pagar el precio convenido, pudiendo reclamar el cumplimiento de lo pactado por vía judicial.
Siempre es recomendable que antes de firmar un documento de esta naturaleza y considerando la trascendencia jurídica derivada de su suscripción es recomendable consultar con un abogado matriculado a fin de que lo asesore sobre las cláusulas, alternativas legales y demás condiciones de la operación.
El contenido habitual de un boleto de compraventa es el siguiente:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios.
Individualización del bien, expresando la totalidad de sus datos registrales y su estado de ocupación.
El total del importe a pagar y la forma de pago, generalmente se abona entre un 20% y 30% del precio total acordado como seña quedando el restante para abonar en la fecha de suscribir de la escritura traslativa de dominio.
Se fija una fecha y hora para presentarse a firmar la escritura traslativa de dominio o un plazo máximo.
Se debe designar el escribano que va a efectuar la escritura traslativa de dominio. Generalmente la elección del notario la realiza el comprador.
El plazo para la toma de posesión generalmente coincide con el de escrituración, aunque puede fijarse uno distinto posterior.
Es recomendable antes de suscribir un boleto de compraventa solicitar informes sobre la situación jurídica en el registro de propiedad del inmueble a vender, así como la situación legal del vendedor, debiendo dejar nota en el boleto de los números de control de los informes si de ellos no surge ningún obstáculo para la concreción del negocio.
Generalmente se pacta que si alguna de las partes no se presenta a firmar la escritura la parte contraria podrá optar entre dar por resuelto el contrato quedándose con la suma entregada como indemnización si es el vendedor o, si es el comprador, dar por resuelto el contrato y exigir la devolución del dinero entregado con más una indemnización generalmente prefijada, o bien, exigir el cumplimiento del contrato vía judicial.
Boleto de compra-venta
Escritura pública
A efectos de autorizar la escritura pública de compraventa, trasmitir el dominio de la propiedad al comprador e inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble con fines de que la venta pueda ser oponible a terceros, se requieren los servicios de un Escribano Público.
Una vez suscripto el boleto las partes se contactan con el escribano a fin de suministrar la información y documentación necesaria para preparar la escritura de compraventa. La obligación de escriturar es común a ambos contratantes por lo que deben prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice. A continuación el notario interviniente solicita certificados de deudas (por ejemplo a la Municipalidad que corresponda, Administración de Consorcios en caso de departamentos, etc.) y certificados notariales ya que ningún escribano puede autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro así como los certificados que consignen el estado jurídico de los bienes y de las personas, estos certificado notariales otorgan una reserva de prioridad para el acto individualizado, lo que permite que el negocio no se frustre por otras peticiones o restricciones que puedan recaer sobre el inmueble en el período que va desde los actos preparatorios de la escritura hasta su otorgamiento e inscripción dentro del plazo legal. Siempre al día del otorgamiento de la escritura el certificado notarial debe estar vigente.
Concluido todo lo anterior, el notario convoca a las partes para la firma de la escritura que coincide con la fijada el boleto de compraventa y luego de otorgada la escritura, el escribano tiene 45 días para inscribirla en el registro.
Juicio de escrituración
]]> Contrato de alquiler de inmueble ../../../contrato-de-alquiler-de-inmueble/index.html Wed, 10 Feb 2021 09:38:59 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1178
Según nuestra legislación existe contrato de alquiler o locación cuando una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Quien paga el precio, se llama locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe locador o arrendador. El contrato de locación debe ser hecho por escrito, así como también sus prórrogas y modificaciones. El contrato de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, si carece de plazo determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años. El contrato puede se celebrado por un plazo menor solo en el supuesto fijado por la ley. Como el plazo mínimo es una medida de protección al inquilino, la legislación vigente permite que el locatario renuncie a él, pero solamente si está en la tenencia de la cosa. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos. El contrato puede ser renovado expresamente por lapsos que no excedan de los máximos previstos contados desde su inicio.
Obligaciones del locador
El código civil y comercial establece en cabeza del locador las siguientes obligaciones:
El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
Si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada aunque no lo haya convenido, excepto que la resolución sea por destrucción de la cosa.
Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
Obligaciones del locatario
El código civil y comercial establece en cabeza del locatario las siguientes obligaciones:
El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
• El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
• Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes.
• Responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
El locatario tiene a su cargo solo las mejoras de mero mantenimiento, solo debe efectuar las reparaciones menores atinentes al uso normal del bien acorde a su destino, si las reparaciones implican un gasto mayor deben ser a cargo del locador.
Las reparaciones necesarias urgentes deben reclamarse al locador para que las realice dentro del plazo de 24 horas; Si transcurrido dicho plazo, el locador se niega o guarda silencio, el inquilino, puede efectuar las reparaciones costa del locador;
En caso de reparaciones no urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos; caso contrario, podrá realizarlas el inquilino a cargo del locador.
La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario como impuestos, expensas ordinarias, etc.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado.
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
El inquilino no tiene a su cargo las cargas y contribuciones que graven la cosa alquilada ni las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden estar a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose tales, aquellos que se vinculan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.
El inquilino está obligado a restituir la propiedad en el estado que la recibió, excepto los deterioros derivados del simple transcurso del tiempo y el uso normal mas aquellas convenidas (por ejemplo devolver la propiedad recién pintada. También debe entregase las constancias de los pagos efectuados en razón de la locación y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.
Formas de extinción de la locación
Son modos de extinción de la locación:
El locador puede resolver el contrato:
• por cambio de destino o uso irregular;
• por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
• por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante 2 períodos consecutivos.
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
• La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
• La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, el contrato de locación puede ser rescindido anticipadamente por el locatario, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.
Si decide rescindir en el primer año de vigencia del contrato, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a 1 mes y medio de alquiler.
Si hace luego de transcurrido el primer año de vigencia de la relación, el locatario debe abonar como indemnización, la suma equivalente a 1 mes de alquiler.
En los contratos de inmuebles destinados a viviendas, cuando la notificación de la rescisión anticipada al locador, se realiza con una anticipación de 3 meses o mas y han transcurrido al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización por la resolución.
El aviso de rescisión anticipada debe efectuarse con al menos 1 mes de antelación como mínimo.
El depósito de garantía debe ser devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.
En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.
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