boleto – Estudio Jurídico ../../../../ar/index.html Ruella & Medina Sun, 01 Sep 2024 15:28:22 +0000 es hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.6.2 ../../../wp-content/uploads/2024/08/Imagen3-150x150.png boleto – Estudio Jurídico ../../../../ar/index.html 32 32 Compraventa de inmueble ../../../compra-venta-de-inmueble/index.html Tue, 16 Feb 2021 00:17:07 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1122
Una operación de compraventa de un inmueble en el tráfico inmobiliario Argentino por lo general comienza con la reserva la cual consiste en una propuesta u oferta de compra de un determinado inmueble efectuada por escrito, generalmente ante un martillero o corredor público (inmobiliaria) que debe ser aceptada o rechazada por el propietario.
La reserva, no se encuentra específicamente regulada en la legislación Argentina, por lo tanto se rige conforme a lo pactado en el documento de reserva y por todos los principios generales y disposiciones sobre contratos si legislados en el Código Civil y Comercial.
El plazo para aceptar o rechazar que tiene el propietario suele establecerse entre 5 a 10 días; durante ese lapso el inmueble se retira de la venta a fin de evitar compromisos con terceros, dando prevalencia al ofertante suscriptor de la reserva.
Si la oferta es aceptada, se expresa el consentimiento del propietario por escrito en el documento de la reserva, ratificando su intención de vender la propiedad en los términos allí consignados, lo que obliga al potencial comprador a presentarse a firmar el conocido el boleto de compraventa o la escritura. Si la oferta es rechazada, deberá devolverse la totalidad de lo entregado como reserva.
En esta reserva se entrega una suma de dinero que suele ser muy inferior al importe total de la operación.
Ahora si la operación no se puede llevar a cabo por culpa del posible comprador, el mismo pierde la suma entregada como reserva; por el contrario, si el que se arrepiente es el vendedor, o la operación no puede realizarse por su culpa se conviene que deberá devolver la suma entregada como reserva con más otro tanto igual.
Son cláusulas habituales en una reserva:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios respectivos. En el caso de martilleros y corredores, número de matrícula profesional.
Individualización del bien, detallando la mayor cantidad de datos registrales del inmueble.
Precio que se ofrece y forma de pago.
Se designa el plazo en que el propietario deberá pronunciarse si acepta o rechaza la propuesta y por el cual queda obligado a suspender la venta, retirando al inmueble del mercado.
Se fijan los importes en concepto de sanciones, multas e indemnizaciones que deberán abonar las partes en caso de arrepentimiento o incumplimientos que imposibiliten seguir adelante con el negocio.
Se pacta una fecha o un plazo máximo de aproximadamente 15 días para firmar el boleto de compraventa o escritura pública a partir de que la propuesta de compra es aceptada.
En caso de ser aceptada la propuesta, el propietario ratifica los términos de la gestión prestando consentimiento por escrito en el mismo documento.
Venta de propiedades en sucesión
En el supuesto de que el titular de los bienes haya fallecido, para formalizar la enajenación y firmar la compraventa por escritura pública por parte de los herederos debe iniciarse el trámite de la sucesión y contar con la orden de inscripción de la declaratoria de herederos en relación a los bienes a transmitir, esta operatoria se denomina venta por tracto abreviado. Respecto a la suscripción del “boleto” por parte de los herederos, si bien en algunos casos podría aceptarse que lo firmen sin haber iniciado el trámite sucesorio, lo recomendable es que previo a la firma se cuente con la declaratoria de herederos.
Proceso sucesorio
Boleto de compraventa
El boleto de compraventa es un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a transferir la propiedad de un bien, otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio y pagar el precio convenido, pudiendo reclamar el cumplimiento de lo pactado por vía judicial.
Siempre es recomendable que antes de firmar un documento de esta naturaleza y considerando la trascendencia jurídica derivada de su suscripción es recomendable consultar con un abogado matriculado a fin de que lo asesore sobre las cláusulas, alternativas legales y demás condiciones de la operación.
El contenido habitual de un boleto de compraventa es el siguiente:
Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios.
Individualización del bien, expresando la totalidad de sus datos registrales y su estado de ocupación.
El total del importe a pagar y la forma de pago, generalmente se abona entre un 20% y 30% del precio total acordado como seña quedando el restante para abonar en la fecha de suscribir de la escritura traslativa de dominio.
Se fija una fecha y hora para presentarse a firmar la escritura traslativa de dominio o un plazo máximo.
Se debe designar el escribano que va a efectuar la escritura traslativa de dominio. Generalmente la elección del notario la realiza el comprador.
El plazo para la toma de posesión generalmente coincide con el de escrituración, aunque puede fijarse uno distinto posterior.
Es recomendable antes de suscribir un boleto de compraventa solicitar informes sobre la situación jurídica en el registro de propiedad del inmueble a vender, así como la situación legal del vendedor, debiendo dejar nota en el boleto de los números de control de los informes si de ellos no surge ningún obstáculo para la concreción del negocio.
Generalmente se pacta que si alguna de las partes no se presenta a firmar la escritura la parte contraria podrá optar entre dar por resuelto el contrato quedándose con la suma entregada como indemnización si es el vendedor o, si es el comprador, dar por resuelto el contrato y exigir la devolución del dinero entregado con más una indemnización generalmente prefijada, o bien, exigir el cumplimiento del contrato vía judicial.
Boleto de compra-venta
Escritura pública
A efectos de autorizar la escritura pública de compraventa, trasmitir el dominio de la propiedad al comprador e inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble con fines de que la venta pueda ser oponible a terceros, se requieren los servicios de un Escribano Público.
Una vez suscripto el boleto las partes se contactan con el escribano a fin de suministrar la información y documentación necesaria para preparar la escritura de compraventa. La obligación de escriturar es común a ambos contratantes por lo que deben prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice. A continuación el notario interviniente solicita certificados de deudas (por ejemplo a la Municipalidad que corresponda, Administración de Consorcios en caso de departamentos, etc.) y certificados notariales ya que ningún escribano puede autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro así como los certificados que consignen el estado jurídico de los bienes y de las personas, estos certificado notariales otorgan una reserva de prioridad para el acto individualizado, lo que permite que el negocio no se frustre por otras peticiones o restricciones que puedan recaer sobre el inmueble en el período que va desde los actos preparatorios de la escritura hasta su otorgamiento e inscripción dentro del plazo legal. Siempre al día del otorgamiento de la escritura el certificado notarial debe estar vigente.
Concluido todo lo anterior, el notario convoca a las partes para la firma de la escritura que coincide con la fijada el boleto de compraventa y luego de otorgada la escritura, el escribano tiene 45 días para inscribirla en el registro.
Juicio de escrituración
]]>