alquiler – Estudio Jurídico ../../../../ar/index.html Ruella & Medina Sun, 01 Sep 2024 15:28:39 +0000 es hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.6.2 ../../../wp-content/uploads/2024/08/Imagen3-150x150.png alquiler – Estudio Jurídico ../../../../ar/index.html 32 32 Calculo del índice de aumento de alquiler ../../../calculo-del-indice-de-aumento-de-alquiler/index.html Sun, 14 Feb 2021 01:09:00 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1146
La ley 27.551 vigente desde el 1 de julio de 2020 que reforma nuestro Código Civil y Comercia establece que el precio del alquiler para los contratos de locación con destino a vivienda, debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales utilizando un índice llamado “ICL” (Índice de Contratos de Locación) calculado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), dicho índice está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) perteneciente a la Secretaría de Seguridad Social, la cual depende del Ministerio de Trabajo.
Para calcular el aumento del alquiler en base al Índice de Contratos de Locación (ICL) debe calcularse la variación que tuvo el índice durante el primer año de alquiler.

Los pasos a seguir son los siguientes:
1. Ingresar a la pagina del BCRA y verificar el valor del índice correspondiente al primer y último día del periodo que se quiere calcular.
2. Tomar el precio actual del alquiler a ajustar y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato.
3. Multiplicar la cifra obtenida anteriormente por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler.
4. Así da como resultado que en un contrato firmado el 1/04/2021 y cuyo precio inicial se haya fijado en la suma de $ 60.000 para el primer año, el precio para el segundo año se incrementa en $ 32.195 dando como resultado la suma total de $ 92.195 como nuevo canon mensual para el segundo año.

El cálculo sería el siguiente:
60.000 (1) ÷ 1,23 (2) × 1,89 (3) = 92.195(4)
(1) Monto inicial del contrato: 60.000
(2) Índice al inicio del contrato: 01/04/2021 = 1,23
(3) Índice a la fecha de actualización: 01/04/2022 =1,89
(4) Monto actualizado del contrato: 92.195

Por otro lado las partes contratantes en un contrato de locación con destino comercial, profesional u otros destinos que no sean vivienda, se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización. Algunas de estas formulas podrían ser:
Para calcularlo se planifica un monto para todo el plazo contractual, se divide en periodos y se pactan pagos progresivos ascendentes a medida que transcurren los distintos periodos.
Para calcularlo se pacta una suma de dinero necesaria para adquirir una cantidad cierta de productos o servicios.
Para calcularlo se acuerda vincular el aumento del canon locativo al resultado un índice de referencia a elección de las partes, por ejemplo el Índice de Precios al Consumidor.
Para calcularlo se acuerda el pago en moneda extranjera.
Cabe aclarar que se puede acordar el pago del canon locativo de un alquiler de inmuebles con destinos vivienda en moneda extranjera siempre que el pago se haga en esa moneda y no como valor de referencia para abonarlo en pesos.
]]> Reparación en inmueble alquilados ../../../reparacion-en-inmueble-alquilados/index.html Fri, 12 Feb 2021 01:23:46 +0000 https://estudioscire.com.ar/?p=1163
El Código Civil y Comercial establece directrices sobre como se debe proceder en caso de que sea necesaria la realización de reparaciones en un inmueble objeto de un contrato de alquiler. Estas responsabilidades por desperfectos o reparaciones en el inmueble alquilado, se distribuye en los términos que se expresan en los puntos siguientes.
Conforme lo disponen los artículos 1201 y concordantes del Código Civil y Comercial Argentino el propietario o locador, tiene la obligación de conservar la propiedad a efectos de que sirva para el uso y goce convenido y efectuar a su cargo las reparaciones que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario, salvo las reparaciones menores de mero mantenimiento.
Según el artículo 1207 del CCyCN, el locatario o inquilino, sólo debe asumir los inconvenientes o desperfectos menores de mero mantenimiento que se produzcan en el inmueble. Si las reparaciones, implican un gasto mayor, las mismas deben ser a cargo del locador, salvo que deriven de una causa imputable al locatario.
El artículo 1201 establece que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por su cuenta, a cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Se entiende por urgentes aquellas reparaciones que de no efectuarse de forma inmediata, puedan resultar en la producción de un daño en los bienes o en las personas, o impidan el uso del inmueble conforme a lo pactado en el contrato.
En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, conforme al artículo 1202, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, cumplido el cual, el inquilino podrá proceder a realizarlas por su cuenta, a cargo del locador.
El artículo 1204 bis faculta al locatario a compensar los gastos de las reparaciones con su obligación de pago del alquiler, por lo que el locatario podrá descontar del monto del alquiler a abonar, el importe correspondiente a los gastos de las reparaciones del inmueble, previa notificación fehaciente (por carta documento) al locador del detalle de los gastos incurridos.
Conforme a los dispuesto en el artículo 1210 al concluir el contrato, el locatario debe restituir al locador la propiedad en las mismas condiciones que se encontraba al iniciarse el contrato, salvo el desgaste normal producido por el mero transcurso del tiempo acorde al destino del alquiler, excepto que en el contrato se prevean condiciones distintas, siempre y cuando sean razonables, acordes al principio de buena fe y no resulten abusivas.
Las comunicaciones e intimaciones relacionadas a las reparaciones o desperfectos del inmueble alquilado pueden dirigirse a un domicilio “físico” a través de un envío postal (por ejemplo, por carta documento) o a un “domicilio electrónico” que se haya constituido en el contrato. Este domicilio electrónico, puede consistir en una dirección de email (correo electrónico), o en cualquier otra forma de comunicación electrónica, como la efectuada a través un chat de facebook, instagram, whatsapp, o culaquier otra plataforma, siempre y cuando así se encuentre fijado en el contrato o en un acuerdo posterior al efecto, debidamente documentado.
La diferencia entre una notificación a un domicilio físico y una a uno electrónico es en la mayor o menor facilidad de acreditación de la misma en un eventual proceso judicial. Así, por ejemplo, para acreditar en juicio una notificación por carta documento, bastará acompañar la carta, su aviso de entrega y ofrecer prueba de informes al correo respectivo. En cambio, para acreditar una notificación electrónica deberá estarse al resultado de una pericia informática.
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